Договор дарения сегодня наиболее часто встречаемая форма безвозмездной передачи собственного нажитого имущества (и не только) кому-либо. Не менее часто встречаются и случаи оспаривания дарственной. Почему так происходит? Чем дарение отличается от других сделок с недвижимостью? Кому вообще можно дарить и возможно ли передумать? Как правильно оформить подарок чтобы не отобрали и не обложили лишними налогами? Обо всех тонкостях дарственной мы сегодня и поговорим.
Договор дарения (ст. 572 Гражданского кодекса РФ) – это документ, заключаемый между двумя участниками - дарителем и одаряемым. Согласно его условиям, первая сторона на безвозмездной основе обязуется передать в собственность одаряемому какое-либо имущество, либо же освободить его от каких-то имущественных обязательств. Такие договоры могут быть консенсуальным или реальным. Согласно консенсуальному договору даритель оформляет договор обещания дарения. Воспользоваться им получатель сможет через некоторое время или при наступлении определенного события. Реальный же договор предусматривает передачу «подарка» на момент его заключения. Общее у этих двух документов только безвозмездная «основа». Во всех остальных отношениях эти соглашения сильно отличаются друг от друга.
Отличие договора дарения от других сделок.
Договор дарение, например, недвижимости, такая же сделка, как и все остальные – недвижимое имущество переходит от одного человека к другому, а новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.
Отличительной особенность здесь является то, что за недвижимость никто никому не платит - ни деньгами, ни услугами. Дарение исключает любые встречные обязанности получателя. То есть безвозмездно.
Кто может быть дарителем?
Подарки до трех тысяч рублей может дарить кто угодно и кому угодно. Согласно ст. 575 ГК РФ, нельзя делать подарки дороже этой суммы преподавателям (от учеников), врачам (от пациентов) и госслужащим, при выполнении свои обязанности.
Для более дорогостоящих «презентов» в Гражданском кодексе РФ есть определенные ограничения. Так, дарителем не может быть:
- Малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
- Гражданин, признанный недееспособным (ни лично, ни через законного представителя).
Кроме того, не бывает «подарков» за счет бюджета. Например, налоговый вычет за квартиру — это не подарок, а вид выплат при строгом соблюдении всех критериев. А вот долю в квартире можно подарить без согласия других собственников. Продать так не получится, а подарить вполне допустимо.
Дарить можно лично или по доверенности, в которой обязательно должно быть прописано, кто, что и кому дарит. Если таковых полномочий нет или доверенность составлена недостаточно подробно, подарить не получится или его можно оспорить. Во всех остальных случаях в роли дарителя может быть кто угодно.
Что можно подарить по договору дарения?
Любое имущество, находящееся у человека в собственности (квартира, дом с земельным участком, доля в праве собственности на недвижимость, автомобиль или иное транспортное средство, деньги и прочее) можно презентовать по договору дарения. Допустимым считается и, так называемое, «нематериальное» дарение - право требования долга с третьего лица; взятие долговых обязательств дарителем с одаряемого перед банком или физическим лицом и прочее.
Можно ли отказаться от «подарка»?
Можно ровно до тех пор, пока он не получен. При этом важно знать, что если договор дарения был заключен в письменной форме, то и отказ должен быть таковым. В случае, если дарственная уже зарегистрирована, отказ необходимо также регистрировать. Не стоит забывать и о том, что, если даритель докажет, что отказ от подарка принес ему реальный ущерб, он вправе потребовать его возмещения.
Какие документы необходимы для оформления договора дарения?
Документы на оформления дарственной, например, на квартиру, подготавливаются и подаются в виде копий и оригиналов. В основной пакет входят:
- удостоверение личности сторон;
- правоустанавливающие документы – свидетельство, договор купли-продажи и прочее;
- заявление о передаче имущественных прав;
- прошение о перерегистрации;
- выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных лицах;
- квитанция об оплате государственного пошлинного сбора;
- справка, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений, числящихся за недвижимостью;
- договор дарения.
Однако, в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации могут быть запрошены дополнительные документы:
- разрешение родителей, опекунов, законных представителей или органов опеки (если в имущество дарит несовершеннолетний);
- согласие совладельцем или собственников долей жилплощади (если актуально);
- доверенность (когда в процессе участвует законный представитель);
- документ, подтверждающий наличие близкого родства между сторонами.
В случае, если между дарителем и одариваемым нет родственной связи, и необходимо выплатить налог, понадобиться подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ, чтобы регистрирующий орган принял заявление о перерегистрации права и осуществил его переоформление. Процедура регистрации права собственности в Росреестре является обязательной для завершения законной передачи недвижимости в дар.
Налоги и стоимость оформления договора дарения.
Получение дара расценивается законодательством, как прибыль. Поэтому сделки дарения облагаются подоходным налогом в 13% от оценочной стоимости имущества. Однако, у этого правила есть исключения.
Освобождаются от уплаты данного налога близкие родственниками, связь между которыми подтверждена документально - родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, усыновленные и усыновители (согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ).
В случае, если Вы решили заверить договор дарения у нотариуса, то за его услуги придется заплатить (ст. 221 «Основы законодательства РФ о нотариате»), как и за установленную законом госпошлину (за нотариальные действия). Однако, могут возникнуть и иные расходы. Лучше всего, конечно, заранее обсудить с одаряемым этот момент, поскольку закон не устанавливает кто именно должен все оплатить. «Выгоднее» всего дарить близким родственникам (детям, супругам, родителям, внукам, братьям и сестрам) поскольку госпошлина при заверении такого договора меньше.
Тариф на заверение рассчитывают в процентах от суммы сделки. Сумма равняется стоимости подарка. Если цена в договоре дарения не указана, то ее определяют исходя из рыночной стоимости. Для оценки недвижимости нотариус берет цену не ниже кадастровой.
Отмена договора дарения.
Если жизненные обстоятельства изменились, договор дарения можно отменить, но в строго определенных случаях. Без опытного юриста здесь просто не обойтись. Подобные иски довольно часто встречаются в судебной практике. Однако, суду необходимы конкретные, весомые и обоснованные аргументы. В ст. 578 Гражданского кодекса РФ приведен их перечень:
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.- Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
- По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
- В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
- В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Если подобные факты не были выявлены, то необходимо тщательное изучение всех имеющихся документов. Даже малейшая ошибка в одном из них может послужить основанием для отмены договора дарения недвижимости. На сбор доказательств иногда может уйти не один месяц или даже год.
Отменяется договор дарение только через суд, либо у нотариуса, если даритель и одаряемый договорились о подписании взаимного соглашения о расторжении данного договора дарения. Соответственно, если дарственная была нотариально заверена, то и расторжение ждет аналогичная процедура.
Стоит также отметить, что оформление договора дарения между юридическими лицами, занимающимися коммерческой деятельностью невозможно. Законом, а именно подп. 4 п.1 ст. 575 ГК РФ, прямо запрещено дарение между двумя организациями, ведущими коммерческую деятельность.
Однако, это касается только указанных юридических лиц.
Передача «подарка» возможна:
- между некоммерческими и коммерческими предприятиями/организациями;
- между некоммерческими юридическими лицами.
И самое главное, помните, решение о дарении имущества должно быть взвешенным и обдуманным. Грамотно оформить документ, чтобы одаряемый избежал его оспаривание, рассказать об особенностях регистрации дареного имущества, предупредить стороны о последствиях заключения дарственной может только квалифицированный юрист. Решение данного вопроса лучшего всего доверить опытному специалисту в этой области.