Коронавирус и арендные платежи.

  Пандемия из-за коронавирусной инфекции (COVID-19) набирает обороты. Она существенно осложнила жизнь не только простым гражданам, но и представителям малого и среднего бизнеса, особенно поставщикам и съемщикам недвижимости, в том числе коммерческой. В обычных условиях неиспользование арендованного помещения не является основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей. Но как быть в ситуации с коронавирусом, когда все сотрудники официально переведены на удаленную работу, а офисы пустуют?  

  Торговые и развлекательные центры опустели. Арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей. Чтобы поддержать представителей малого и среднего бизнеса, Государственная Дума 31 марта 2020 года приняла закон, предусматривающий отсрочку по уплате аренды недвижимости в случае объявления режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. "В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году", - говорится в документе. При этом требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются правительством страны. Размер арендной платы по таким договорам аренды может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

   Губернаторам и органам местного самоуправления правительство страны рекомендовано оказать собственникам недвижимости, предоставившим отсрочку по арендной плате, меры поддержки по уплате налога на имущество. В частности, арендодателям рекомендовано при отсрочке платежей, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом нерабочих дней, установленных указами президента РФ из-за ситуации с коронавирусом. Отсрочка распространяется на все виды имущества - государственного, муниципального и частного (за исключением жилых помещений), арендуемого компаниями, которые работают в пострадавших от распространения коронавируса отраслях.

Можно ли не платить арендную плату сославшись на COVID-19 как форс-мажор?

 Только если стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.  В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Так, например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил плату в течение некоторого времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.

   По мнению большинства экспертов, арендаторы помещений в торговых и деловых центрах могут претендовать на освобождение или уменьшение от арендной платы по договору в связи с распространением COVID-19 в одном из следующих случаев:

• торговые и деловые центры, будут закрыты для посещения нормативно-правовым актом;
• арендодатель самостоятельно приостановит доступ к ним;
• договором аренды будет прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, и исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии.

   В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются, даже несмотря на объявление форс-мажора.