Развод дело хлопотное. Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет сложностей. У разводящихся супругов возникает большое количество вопросов, например, таких, «Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации?», «Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке?», «Как делится ипотека при разводе с детьми?». Обо всем этом мы сегодня и поговорим.
Именно квартира, взятая в ипотеку, практически всегда становится камнем преткновения при разводе некогда любящих друг друга людей. Процедура по разделу подобного имущества довольно сложная, таящая в себе множество подводных камней. Идеальный вариант, когда супруги договорились мирно, другой вариант, когда к подходящему для обеих сторон решению прийти так и не удалось. Выход один – обращаться в суд. Сразу отметим, что универсальной схемы действий раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Каждый случай имеет свои тонкости и нюансы. Без опытного юриста здесь никак не обойтись.
Согласно ст. 33 и п.1 ст. 39 Семейного кодекса РФ, а также ст. 256 Гражданского кодекса РФ, все совместно нажитое имущество при разводе делится в равном соотношении. Это касается и долгов (исключением являются отдельные случаи). Все это относится и к квартире, которая находится в ипотеке и долг по которой еще не выплачен. При ситуации развода супругов с ипотекой дополнительная сложность в том, что здесь затрагиваются интересы не двух сторон, разводящихся супругов, а трех – муж, жену и банка. Порой найти решение, удовлетворяющее всех заинтересованных лиц, бывает очень непросто.
Сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, как мы уже отметили, с недостаточным правовым регулированием. Суды при рассмотрении таких дел руководствуются Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке» и ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком. Основной принцип в указанных документа состоит в том, что:
- жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
- совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
- при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.
Здесь важно понимать, что и финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов (принцип 50 на 50), не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками или ипотека оформлялась на одного из них (ст. 34 СК РФ). На практике же разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично - собственники не могут совершать с ней никаких юридических действий поскольку жилье находится в залоге у кредитной организации.
В первую очередь о своем намерении развестись, пара должна уведомить банк (ст. 46 СК РФ). Фактически у разводящихся супругов только три варианта:
- Продолжать платить по кредиту (самостоятельно договориться о размере платежей для каждого);
- Найти недостающую сумму денег для погашения ипотеки досрочно. После продать квартиру и разделить деньги пополам или по соглашению сторон;
- Продать ипотечную квартиру с согласия банка.
Для раздела ипотечной квартиры, разводящиеся могут напрямую обратиться в кредитную организацию с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры. Какое решение примет банк предугадать сложно, однако, в большинстве случаях решение принимается положительное, так кредитная организация снижает свои риски по невыплате долга разведенными супругами. Он также вправе потребовать, как досрочно погасить долг, руководствуясь тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения, так и обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.
Когда разводящаяся пара длительное время не может прийти к общему решению решению, при этом прекращая выплаты по займу, банк вправе изъять квартиру, продать ее с аукциона и тем самым вернуть свои средства (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
Но встречаются и такие случаи, когда ипотечная квартира не подлежит делению. Основополагающим фактором является время приобретения жилья в ипотеку – до или после вступления в брак. Так, делению не подлежит жилая недвижимость при следующих обстоятельствах (ст. 256 ГК РФ):
- Переданная по наследству или в качестве дара;
- Полученная в собственность после приватизации;
- Приобретенная в ипотеку до вступления в брак.
Развод, ипотека и дети.
Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Стоит отметить, что деление ипотечной квартиры в этом случае происходит не по «стандартной» схеме, каждый случай индивидуален, разные обстоятельства, доходы и доводы сторон бракоразводного процесса. Наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту. При рассмотрении такого дела в суде спора доли могут быть распределены не в равной пропорции. Однако, несмотря на то, что в ст. 60 Семейного кодекса РФ прописано, что дети не могут быть собственниками имущества родителей, суд часто учитывает интересы несовершеннолетних граждан. Супруг, с кем остаются проживать дети после развода, может рассчитывать на увеличение своей доли в недвижимости.
Исключением является квартира, купленная с привлечением материнского капитала. Тогда жилье распределяется в равных долях между всеми членами семьи. Если ипотека оформлялась на одного из супругов, то он должен был предварительно предоставить в банк нотариально заверенное обязательство о том, что после полной выплаты займа жилплощадь будет переведена в общую долевую собственность. При разводе родителей это возможно сделать даже при не выплаченной ипотеке.
А если у матери (при условии, что дети остаются с ней) есть особые обстоятельства - нетрудоспособность по состоянию здоровья, временная нетрудоспособность по беременности или уходу за ребенком и прочее, то ее платеж по кредиту судом может быть уменьшен по отношению к сумме, что будет платить отец. Но это возможно только при согласии кредитной организации.